Le bail commercial est un contrat essentiel pour toute activité professionnelle nécessitant un local. Il est encadré par les articles L 145-1 à L 145-60 à l’exclusion des articles L 145-34 à L 145-36, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce ainsi que l’arrêté n° 378 CM du 24 mars 2025 fixant la liste des grosses réparations à la charge du bailleur prévues à l'article LP. 145-34 du code de commerce et l’arrêté n° 711 CM du 26 mai 2025 relatif aux modalités de renouvellement des baux commerciaux.
QU'EST-CE QU'UN BAIL COMMERCIAL ?
C’est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) remet un bien à la disposition d’un locataire (ou preneur) pour y exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle pour une durée minimum de 9 années contre le paiement d’un certain prix (le loyer).
À QUI S'APPLIQUE-T-IL ?
Le bail commercial concerne :
FAUT-IL UN CONTRAT ÉCRIT ?
Il est vivement conseillé de procéder à un contrat écrit, afin d’éviter tout litige concernant le montant du loyer, la date du contrat, l’imputation des charges …
Lorsqu’il y a un écrit, celui-ci peut revêtir la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié.
La présence d’un professionnel de droit est recommandée pour la rédaction du contrat.
QUELLE EST LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL ?
La durée minimale d'un bail commercial est fixée à 9 ans.
Le locataire aura la faculté de faire cesser le bail à l'expiration de chaque période triennale en notifiant congé au Bailleur six (6) mois au moins à l'avance, par huissier.
Le bailleur disposera de la même faculté en délivrant congé par un acte extrajudiciaire afin de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble ou d’exécuter des travaux prescrits.
LES BAUX DE COURTE DURÉE
Les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.
À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Mettre à disposition un local adapté à l’activité.
Réaliser les grosses réparations : sont considérées comme grosses réparations qui ne peuvent être imputées au locataire au regard de leur importance financière et qui par leur nature garantissent la sécurité et la salubrité des locaux loués :
Garantir la jouissance paisible du local et l’absence de vices cachés c'est-à-dire tous les défauts qui pourraient empêcher l'utilisation des locaux, même s'il n'en avait pas connaissance lors de la signature du bail : humidité importante, infiltrations d'eau, grave défaut de construction...
OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Payer le loyer et les charges prévues
Utiliser le local conformément à la destination stipulée au bail, sinon se conformer à la procédure de déspécialisation.
Entretenir les lieux et les rendre en bon état à la sortie.
LE LOYER COMMERCIAL
A l'origine du bail, le bailleur et le locataire fixent librement le loyer.
Sont donc retenus :
Le loyer peut être modifié en cours de bail par la révision triennale. L’indice à prendre en compte est l’indice des loyers privés et commerciaux.
https://www.ispf.pf/chiffres
Le délai de 3 ans court à compter de la date d'entrée du locataire dans les locaux c'est-à-dire celle correspondant au premier jour à partir duquel le loyer est dû, et non la date de signature du bail.
Le montant du nouveau loyer doit figurer sur la demande de révision faîte soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d'huissier.
LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial ne vient pas immédiatement à expiration au bout des 9 ans. Il faut que le bailleur ou le locataire prenne l'initiative d'y mettre fin. A défaut, l'ancien bail se poursuit tacitement pour une durée qui devient indéterminée, c’est-à-dire qu’il n’est pas renouvelé tacitement pour 9 ans et l'exploitation du fonds continue également.
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (tel n'est pas du locataire gérant)
Seul a droit au renouvellement le locataire dont le fonds de commerce a été exploité pendant les 3 dernières années
Le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance.
Le bailleur peut donner un congé avec offre de renouvellement.
La réponse du locataire :
➢ Le silence vaut acceptation du renouvellement
➢ Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer
➢ Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer
Le locataire peut lui-même demander le renouvellement au bailleur dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail par acte extra judiciaire, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction.
La réponse du bailleur :
➢ Il refuse le renouvellement du bail : il doit faire connaître son refus dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la demande en précisant les motifs de son refus.
➢ Il accepte expressément le principe du renouvellement du bail
➢ Le bailleur garde le silence pendant 3 mois : il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail
➢ Le bailleur qui dans un premier temps avait refusé le renouvellement peut revenir sur sa décision
La durée du nouveau bail est de 9 ans minimum.
MODIFICATION DU PRIX DU BAIL RENOUVELÉ
Le bailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose lors du congé donné ou dans la réponse à la demande de renouvellement du locataire peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le montant des loyers à renouveler doit correspondre à la valeur locative.
Celle-ci est, sauf circonstances particulières justifiant la prise en compte d'autres éléments, déterminée d'après :
LE REFUS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le bailleur doit donner au locataire une indemnité destinée à compenser le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement
Dans le cas contraire, il doit indiquer les motifs graves et légitimes qu'il oppose à son locataire : défaut de paiement des loyers, d'entretien des lieux...
L'indemnité comprend notamment :
Jusqu'à ce que l'indemnité d'éviction soit payée, le locataire peut rester dans les lieux
EXCEPTIONS AU DROIT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Si le bailleur a un motif grave et légitime : défaut de paiement des loyers, changement de destination des lieux, sous-location irrégulière... Pas de paiement d’indemnité
Si l'immeuble est dangereux ou insalubre et si le bailleur reprend pour démolir, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit. Pas d’indemnité.
Reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble existant : il faut payer une indemnité d’éviction ou offrir au locataire un local de remplacement et versement indemnités diverses
Reprise d’un terrain nu pour construire un immeuble d’habitation : paiement d’une indemnité si la poursuite de l’exploitation est impossible
Reprise pour habiter sans indemnité lorsque les locaux sont destinés à pourvoir à son logement et à celui de sa famille. Si le bailleur (ou sa famille) reprend les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour les habiter, il dispose d'un délai de 6 mois pour occuper le local.
LA SOUS-LOCATION
Le locataire sous-loue une partie voire la totalité des locaux loués au profit d'un tiers. Il y a ainsi 2 baux superposés.
La sous-location doit être autorisée par le bailleur ou stipulée dans le contrat et le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte.
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.
LA CESSION DU BAIL
C'est l'acte par lequel le titulaire du bail qui exploite un fonds de commerce transmet à un tiers (acquéreur ou cessionnaire) l'ensemble des droits qu'il tient du bail. La cession d’un bail réalise la substitution d’un locataire à un autre.
Si le fonds est vendu avec le bail, le bailleur ne peut pas s’y opposer.
La cession doit être signifiée au bailleur par voie d'huissier ou acceptée dans un acte notarié sinon elle lui est inopposable. Le cessionnaire est alors un occupant sans droit ni titre
Le cessionnaire devient titulaire du bail. Dans la plupart des cas, l'ancien locataire reste solidaire du paiement des loyers pour la durée du bail restant à courir, si cette clause figure expressément dans l'acte de cession.
La cession du bail sans le fonds : cette cession n'est pas protégée par le statut des baux commerciaux dès lors qu’il n’a pas exploité le nouveau commerce pendant au moins trois ans. Le locataire qui souhaite céder son bail, afin de pouvoir continuer à exploiter son fonds dans un autre local doit solliciter l'autorisation préalable au bailleur.
