Le bail commercial est régi par le décret du 30 septembre 1953 tel que promulgué au JOPF du 12 novembre 1998 et codifié sous les articles L 145-1 à L 145-60 à l’exclusion des articles L 145-34 à L 145-36, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce
DÉFINITION DU BAIL COMMERCIAL
C’est le contrat par lequel le bailleur remet un bien à la disposition d’un locataire (ou preneur) pour un usage commercial pendant une durée de 9 années contre le paiement d’un certain prix (le loyer).
CONDITIONS D’APPLICATION DU BAIL COMMERCIAL
FORME DU BAIL
Un bail commercial verbal est valable. Toutefois, il est vivement conseillé de procéder à un contrat écrit, ne serait-ce que pour éviter tout litige concernant le montant du loyer, la date du contrat, l’imputation des charges, etc.
Lorsqu’il y a un écrit, celui-ci peut revêtir la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié.
La présence d’un professionnel de droit est recommandée pour la rédaction du contrat.
DURÉE DU BAIL COMMERCIAL
LES BAUX DE COURTE DURÉE
DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR
DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
LE LOYER COMMERCIAL
A l'origine du bail, le bailleur et le locataire fixent librement le loyer.
Sont donc retenus:
La répartition des charges est libre et le bailleur peut, en le stipulant dans le bail, faire payer toutes les charges au locataire.
Le loyer peut être modifié en cours de bail par la révision triennale.
Le délai de 3 ans court à compter de la date d'entrée du locataire dans les locaux c'est-à-dire celle correspondant au premier jour à partir duquel le loyer est dû, et non la date de signature du bail.
Le montant du nouveau loyer doit figurer sur la demande de révision faîte soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d'huissier.
LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial ne vient pas immédiatement à expiration au bout des 9 ans. Il faut que le bailleur ou le locataire prenne l'initiative d'y mettre fin. A défaut, l'ancien bail se poursuit tacitement pour une durée qui devient indéterminée, c’est-à-dire qu’il n’est pas renouvelé tacitement pour 9 ans et l'exploitation du fonds continue également.
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (tel n'est pas du locataire gérant)
Seul a droit au renouvellement le locataire dont le fonds de commerce a été exploité pendant les 3 dernières années
Le congé doit être délivré selon les usages locaux et au moins 6 mois à l'avance.
Le bailleur peut donner un congé avec offre de renouvellement.
La réponse du locataire :
Le locataire peut lui-même demander le renouvellement au bailleur dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail par acte extra judiciaire, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction.
La réponse du bailleur :
LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Le bailleur doit donner au locataire une indemnité destinée à compenser le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement
Dans le cas contraire, il doit indiquer les motifs graves et légitimes qu'il oppose à son locataire : défaut de paiement des loyers, d'entretien des lieux...
L'indemnité comprend notamment :
Jusqu'à ce que l'indemnité d'éviction soit payée, le locataire peut rester dans les lieux
EXCEPTIONS AU DROIT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Si le bailleur a un motif grave et légitime : défaut de paiement des loyers, changement de destination des lieux, sous-location irrégulière, etc.
Pas de paiement d’indemnité
Si l'immeuble est dangereux ou insalubre et si le bailleur reprend pour démolir, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
Pas d’indemnité
Reprise pour reconstruire l’immeuble : il faut payer une indemnité d’éviction ou offrir au locataire un local de remplacement et versement indemnités diverses.
Reprise d’un terrain nu pour construire un immeuble d’habitation : paiement d’une indemnité si la poursuite de l’exploitation est impossible.
Reprise pour habiter sans indemnité lorsque les locaux sont destinés à pourvoir à son logement et à celui de sa famille. Si le bailleur (ou sa famille) reprend les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour les habiter, il dispose d'un délai de 6 mois pour occuper le local.
LA SOUS-LOCATION
Le locataire sous-loue une partie voire la totalité des locaux loués au profit d'un tiers. Il y a ainsi 2 baux superposés.
La sous-location doit être autorisée par le bailleur ou stipulée dans le contrat et le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte.
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.
LA CESSION DU BAIL
C'est l'acte par lequel le titulaire du bail qui exploite un fonds de commerce transmet à un tiers (acquéreur ou cessionnaire) l'ensemble des droits qu'il tient du bail. La cession d’un bail réalise la substitution d’un locataire à un autre.
Le bail peut être cédé seul avec l’accord du bailleur ou accompagné de son fonds de commerce. Dans ce dernier cas, aucune clause ne peut interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.
La cession doit être signifiée au bailleur par voie d'huissier ou acceptée dans un acte notarié sinon elle lui est inopposable. Le cessionnaire est alors un occupant sans droit ni titre.
Le cessionnaire devient titulaire du bail. Dans la plupart des cas, l'ancien locataire reste solidaire du paiement des loyers pour la durée du bail restant à courir, si cette clause figure expressément dans l'acte de cession.
La cession du bail sans le fonds: cette cession n'est pas protégée par le statut des baux commerciaux dès lors qu’il n’a pas exploité le nouveau commerce pendant au moins trois ans. Le locataire qui souhaite céder son bail, afin de pouvoir continuer à exploiter son fonds dans un autre local doit solliciter l'autorisation préalable au bailleur.
